Espropriazione
di suolo su cui insistono fabbricati realizzati senza previa concessione
edilizia - calcolo dell'indennità di esproprio - criteri per la determinazione.
Qualora il Comune abbia deciso di espropriare il suolo (situato in
un'area classificata come dal piano regolatore), su cui insiste un'azienda
con i fabbricati che vi sono stati realizzati, peraltro senza previa
concessione ma successivamente fatti oggetto di richiesta di concessione
in sanatoria, tuttora all'esame dell'Autorità Comunale, occorre chiedersi
se sia possibile addivenire ad un calcolo dell'indennità di esproprio
che tenga conto della vocazione dell'area, e dunque del suo valore
effettivo, atteso che detta area non può essere apprezzata come semplice
suolo agricolo, nonché dei fabbricati ivi insistenti, ancorché allo
stato non ancora sanati. La quantificazione dell'indennità di esproprio
propone, in effetti, il conflitto tra il diritto alla proprietà privata,
da un lato ed i principi di solidarietà sociale e di finanza pubblica
dall'altro. Il legislatore, al fine di assicurare ai proprietari espropriati,
un equo indennizzo, ha adottato un sistema dualista, distinguendo
tra aree edificabili ed aree agricole. Mentre per le prime ha accolto
un criterio ancorato al valore di mercato del bene( media tra il valore
venale del bene e la capitalizzazione del reddito dominicale rivalutato),
per le seconde ha previsto che si applichi il valore agricolo medio
( fissato dall'Ufficio Tecnico Erariale, in base a numerose variabili).
Nel sistema indennitario così congegnato non sembrerebbe esservi spazio
per fattispecie che prescindano dalla classificazione urbanistica
dei suoli. Sennonché, nella realtà, stride con il senso comune che
un'area pur classificata come non edificabile, ma che ciononostante
presenti un indubbio valore di mercato per l'utilizzazione commerciale
cui è destinata, in caso di esproprio non venga valutata come edificabile
(sul piano del fatto). La giurisprudenza ha finito così con l'affermare
che anche al di fuori delle previsioni urbanistiche, può sussistere
per la collocazione dell'area interessata una qualità sostanziale
di edificabilità. E' stato affermato che la destinazione agricola
risultante dagli strumenti urbanistici non è sufficiente ad escludere
la natura edificatoria del suolo, dovendosi tener conto del valore
commerciale del terreno desunto da una serie di indici che vanno dall'ubicazione
in zona residenziale, alla presenza di strade o servizi pubblici ed
ogni altro indizio dal quale possa dedursi la sua potenzialità edificatoria.
Nella casistica giurisprudenziale, però, la differenza tra edificazione
legale e abusiva non è irrilevante, non sembra possibile, dunque,
attribuire natura edificatoria alle aree destinate dal piano regolatore
all'esercizio dell'agricoltura in presenza di una situazione di urbanizzazione
abusiva in atto.
